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地产股预警:转型并非想象中美好
文章来源:互联网  发布时间:2015/5/8 10:10:02  已经被浏览:
 过去半年,不少上市房企以各种概念从资本市场融资。其中有些企业已经把概念变成现实,而有些企业,仅仅是借着股市上涨的东风从市场圈钱,至于这些钱将来怎么用,却是一个未知数。对投资者来说,虽然房地产股估值比较低,但有些股票无疑风险巨大。一旦牛市不再,这些企业会立即被打回原形。  为此,本期房产周刊对部分成功从股市融资的上市房企进行调查,了解这些企业募集资金的实际使用情况。  5月5日,在银行、地产板块集体砸盘下,午后大盘加速下跌,盘中下跌逾4%,沪指下跌近200点。不仅A股出现暴跌,港股的内房股也出现大幅下跌。  房地产股票的大幅下跌,让投资者重新审视地产股目前的价格是否和真实价值严重背离。《每日经济新闻(博客,微博)》记者调查发现,一些小型地产公司由于概念距离落地尚远,最终能否落实企业设计的宏伟蓝图尚有很大变数,这些企业的投资者未来可能会面临投资风险。  地产股上涨关键:讲故事   这轮牛市从去年7月启动以来,地产股也受益于投资者蜂拥而入股价水涨船高。《每日经济新闻》记者统计发现,从去年7月1日至今年5月5日,上证指数涨幅为109.6%,沪深300指数涨幅为111.9%,房地产板块涨幅为124%,略高于大盘涨幅。但与2007年的大牛市中,房地产被誉为“五朵金花”之一的热度相比大相径庭。  香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者,2007年房地产正身处高速发展期,房企利润也处于行业高峰期,像万科当年的净利润增速达到110%,投资者也愿意给予很高估值。但经历了2014年的市场转折,大家都看到了地产行业已经面临天花板,龙头房企的利润增速也跌至个位数,地产股在本轮牛市“失宠”也可以理解。   从个股观察,中小市值的上市房企占据涨幅前列。克而瑞统计数据显示,从2014年4月29日至2015年4月28日,地产板块中涨幅最大的前十只个股分别为宜华健康(000150,股吧)(原名宜华地产)、中天城投(000540,股吧)、荣安地产(000517,股吧)、金丰投资(600606,股吧)、泛海控股(000046,股吧)、华业地产(600240,股吧)、中粮地产(000031,股吧)、中国武夷(000797,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)以及合肥城建(002208,股吧)。除了中天城投与泛海控股市值在500亿元以上,其余均为市值不足320亿元的中小型房企。   尽管房地产市场行业集中度在不断提高,市场份额正在向龙头房企倾斜,但部分大型房企的股价表现逊色。万科A同期的涨幅仅为87.83%,华侨城A的同期涨幅为102%,金地集团(600383,股吧)的同期涨幅更低至36%。要知道在2006~2007年的大牛市中,万科A股价涨幅超过10倍,是当时机构最热捧的龙头地产股。   一位不愿具名的房地产分析师向记者表示,在行业增速下降的背景下,虽然龙头房企可以通过集中度提升获得超越行业的增速,但从2013年以来开发商纷纷收缩战线至一二线城市的战略以及住宅开发竞争的同质化来看,房企原先通过提高周转速度维持高增长的模式必然受到挑战。在现有商业模式将面临回报率下滑的压力下,投资者会更关注积极转型的房企。“从涨幅排名前十的地产股来看,主要受益于跨界、金融、健康、互联网、国资改革、重组等概念,而非实质性业绩增长”,黄立冲告诉记者,在A股的投资者结构中,散户占据绝大部分比例,相对于稳定的经营业绩,他们更喜欢追捧概念与话题,很多缺乏实质性业绩支撑的中小型上市房企也有更大的“讲故事”动力,因此在A股市场涨幅最大的多是这类中小型地产股。  转型并非想象那么美好  在楼市下半场,寻求新的增长点是每一家开发商都不得不面对的挑战。   国泰君安房地产首席分析师侯丽科向《每日经济新闻》记者表示,在行业集中度加速提升的大背景下,中小开发商受制于资金、管理等多方面限制,想要通过规模化增长突破重围,难度越来越大。寻求转型,似乎才是趋势所向。而转型如若得当,不仅可以畅享朝阳行业的广阔市场和高速增长,亦可享受估值的迅速提升,实现 “戴维斯双杀效应”。  根据国泰君安的研究,互联网金融、养老医疗、社区服务成为房企转型的主要方向,成功概率也更大。“房地产是资金密集型行业,对金融等相关领域的理解也更为深刻,房企进入 P2P、供应链金融等领域,转型相关方向成功概率较高。医院也是重资产行业,与房地产有相似之处,房企介入医疗服务有较好的基础。”侯丽科说。   不过,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,像互联网金融、医疗这些产业未来无疑具备广阔的前景,但房企转型去做不见得有多大的优势,这体现在三个方面:一是人才瓶颈,这些产业往往需要高度专业化经营,但专业人才都是稀缺的,如何打造专业团队是个问题;二,在中小型上市房企,老板意志往往代表着企业文化,老板的思维能否及时转过来跟上新经济思维存在不确定性;三,除了房地产,各路资本都在寻找进入新产业,比如在互联网金融,像中国平安(601318,股吧)的陆金所已经非常强大,这意味着房企将面临各行业巨头的竞争压力。   尽管新产业才刚起步,但凭借股价大涨的势头,包括泛海控股、格力地产(600185,股吧)、宜华健康等企业已纷纷抛出定向增发计划,用于发展新产业。以格力地产为例,公司于 4月27日宣布拟非公开发行不超过2.46亿股,募集资金总额高达60亿元,融资项目主要涉及海洋、旅游、金融等产业,并无房地产开发项目。“房企转型固然是一个大趋势,但任何一家企业改变商业模式都是非常困难的事情,至今能成功跨界转型的房企几乎没有,所以现在谈成败还太早”,黄立冲向记者表示,投资者如果仅仅因为企业的转型概念而追高买入,一旦转型不利,未来有可能会蒙受损失。  手段1:做大  有望成深圳最大“地主”招商地产(000024,股吧)能否修正定位失误?  ◎每经记者 区家彦 发自广州  招商地产最近一年股价涨幅接近200%,远高于万科同期81%的涨幅,可见资本市场对于招商系地产业务整合前景充满期待。  招商地产此前发布的公告显示,招商局集团正在筹划地产板块的整合事项,且该重大事项属于“重大资产重组涉及无先例事项”情形。由于招商地产是招商局集团地产业务的旗舰企业和唯一上市公司,业界预期招商局会将旗下优质土地储备注入招商地产。  在大股东的支持下,一度因战略定位失误而掉队的招商地产,能否重振雄风回到房企第一梯队?  招商地产要做大  资料显示,招商地产母公司蛇口工业区、招商局集团的土地储备主要位于深圳蛇口、前海和福建漳州。这其中,蛇口占地面积约11平方公里,近年来蛇口启动旧改,基本都由招商地产包揽。   近年来,蛇口工业区一直持续将资产注入招商地产,注入方式包括定向增发、现金出售。其中,蛇口工业区曾于2010年、2012年、2014年先后将 1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入招商地产,包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。但截至目前,蛇口工业区还有大量住宅、商业用地仍待注入。  根据《21世纪经济报道》报道,知情人士透露,在本次重大资产重组完成后,招商地产将取得招商局蛇口工业区在海上世界片区的所有住宅地块,获得该区域商业项目的控股权,消除了两者未来同业竞争的可能性。   除了蛇口工业区外,更受关注的是已经划入广东自贸区的深圳前海。由于历史原因,前海有4.8平方公里的土地划给了招商局、中集集团(000039,股吧)和西部物流三大企业,其中招商局大约拥有3.9平方公里。但由于这些地块的土地属性均为工业土地,招商局需要与地方政府协商更改土地用途,因此业界预计前海地块不会在此次重大资产重组中注入招商地产,但该资产注入也只是时间问题。   中银国际房地产分析师田世欣向《每日经济新闻》记者表示,目前招商地产的市值仅为823亿元,与招商局集团另外两大板块交通运输及金融相去甚远。自去年 7月李建红任招商局集团董事长以来,力促做大地产板块,真正形成三大业务板块鼎立态势,在此次停牌重组后,招商地产有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备的大型房企。  有望实现轻资产化  曾经的“招保万金”,均处于国内房企的第一梯队。但近年来招商地产发展后劲不足,逐渐被万科与保利抛离第一阵营。  数据显示,2009年招商地产的销售金额为205亿元,约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。2014年末,招商地产的销售金额为510亿元,仅为万科、保利同年销售金额的23%与37%,且被碧桂园、龙湖地产、融创中国等后起之秀超越。  克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示,过去数年异军突起的房企,无不采用“高杠杆、高周转”的发展模式,但招商地产却倾向于谨慎,净负债率基本保持在30%左右,较低的财务杠杆导致公司错失了很多扩张良机。  在拿地层面上,截至2013年末,招商地产土地储备仅为1300万平方米,不仅远低于同处第二梯队的世茂房地产、华润置地、富力地产、融创中国等房企,甚至不如一些第三、四梯队的房企,因此难以支撑连续高速增长。  朱一鸣指出,由于招商地产缺乏产品线标准化建设,导致公司周转速度较慢,加上公司市场布局不够均衡,且高端产品占比较高,坚持高溢价策略导致其甚少根据市场变化调整价格策略,也是公司规模日渐被万科等龙头房企拉大差距的重要原因。   如今,随着招商局将深圳蛇口工业区、前海的土地陆续注入,招商地产在土地储备上的短板有望大幅改善。易居中国执行总裁丁祖昱认为,在现今市场环境下,单纯通过做大市场跻身第一梯队已经非常困难。要突破瓶颈、跨上台阶,只有采用超常规的并购重组发展模式,依靠招商局的强大背景与资源,招商地产将拥有其他房企无法复制的优势。  此外,随着招商系板块各企业资源逐步打通,招商地产有望获得强有力的集团产业协同支撑。尤其在金融层面,招商局集团旗下拥有招商银行(600036,股吧)、招商证券(600999,股吧)、招商局资本等国内知名的金融机构,招商地产本身也具有境内外两大上市融资平台,目前拥有这种立体金融体系支撑的房企在国内屈指可数。   “招商地产可以依托集团资源和境外融资平台在国内外开展低息债券融资,也可以获得招商银行的巨额授信,开发出来的持有经营性物业甚至可获得直接股权投资,或经由招商证券做成证券化理财产品,进而让重资产的商业模式实现轻资产化”,朱一鸣认为,随着此前一些错误的战略部署逐步被纠正,依托大股东资源,公司有望进入新一轮高速扩张期,并强势回归第一梯队。  手段2:O2O  另类“圈钱”游戏:房地产O2O想靠“卖身”盈利  每经实习记者 王婷婷 发自成都   2014年以来,进行各类融资的房地产服务公司约85家,融资额达百亿元人民币。但众多打着“O2O”旗号进行融资的房地产领域公司,具备清晰且持续盈利能力的非常少。“从资本市场赚钱”,这是记者在对创业者、投资人、O2O平台运营者、第三方机构等多方采访时,得到的共同答案。但业内人士指出,只有趋于领域垄断、服务和产品足以培养客户粘性的企业未来才能真正赚到钱,但成功概率仅有1%。  光靠概念就圈了40亿  “现在‘互联网+’非常热,不带上类似O2O等概念,投资人都不会理你。”一位不愿透露姓名的创业人士向记者坦言。  根据107间创始人韦委的描述,他与洪泰基金和新进创投的第一次“对话”发生在一个大冬天的凌晨。邮件发过去,半夜就得到了回复,107间最终在上月完成千万元的天使融资。  清科研究中心《2015年中国天使投资白皮书》显示,2014年以来,主流天使投资机构平均每周投资一个项目,当年完成投资案例达766起,同比增长353%,投资总金额超5.26亿美元。  在这轮“互联网+”的风潮下,投资人显得异常积极,在房地产领域亦然。  IT桔子数据显示,从2007年至今,完成不同轮次融资的房地产服务行业的企业151家,其中2014年至今涉及85家,各企业从各轮融资中获得金额在百万元人民币至数千万美元不等。  仅初步统计2015年完成各轮融资的25家房地产领域企业,其融资金额已超40亿元,O2O互联网概念是吸引投资的关键。  记者注意到,得到融资的房地产领域企业,基本都带有O2O的互联网基因。“O2O模式可以增加产品附加值,也符合未来发展趋势。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦称,大家都在做,但现在看来很多企业并没有赚钱。  盈利模式?还在摸索!  虽然得到投资人的积极回应,但盈利仍是很多企业在这一波“互联网+房地产”概念潮中普遍面临的难题。   无论是刚完成天使融资的企业,还是已经走入AB轮融资的YOU+、房多多等名声已打响的企业,都还在盈利的压力下挣扎。“房多多即使完成了2000亿元的平台成交额,其抽取的成交金额也很少,而属于房多多的实际收入更是少得可怜。”协纵国际集团联合创始人黄立冲直言,这种烧钱换市场的方式不会长远。  房多多COO(首席运营官)曾?也坦言,房多多前期本质上依靠地推团队来推广,线下APP推广中的人力成本不低,确实需要烧钱。除此之外,房多多还要采用阶梯制回报法,从电商和开发商佣金中拿出一大笔钱补贴给经纪人。   这种模式决定了房多多等用O2O包装后的平台,始终面临长期亏损的困局。“上述产品其实没有创新,只是把旧的模式通过互联网的包装和炒作,让人觉得是新的。”黄立冲直言,即使他们真正按照其宣称的方向在走,也痛点十足。“模式会否成功,关键要看能支付且愿意为产品买单的潜在客群。”潜在客户群不明确,无疑将制约项目的收益。优客工场想实现的“孵化器和促进器”作用,最大的成本在于导师。黄立冲告诉记者,一个有能力辅导创业的人,其收入至少应该是被服务人收入的5倍。这样的成本和收益预期,十分不平衡。  有熟悉行业的人士坦言,连京东在上市前一刻都还在亏钱,大众点评网到现在都没想过赚钱。“大量给客户补贴,但单量没有做起来。很多跟风者也没有赚钱。现状就是,大家过得都不太好。”一家洗涤O2O服务平台相关负责人告诉《每日经济新闻》记者。  谁来买单?资本市场!  盈利模式不明确、收支不平衡……那么到底怎么赚钱?“从资本市场赚钱”,这是记者在多方采访中,得到的共同答案。  有业内人士表示,有些知名互联网企业目前能做的依然是快速抢占市场份额、抢占下沉渠道,然后在资本市场实现收益。  黄立冲认为,就中国的市场而言,大部分模式嫁接时无法找到合理的成本平衡点,找不到能持续获利和维持商业运营的模式,最后只能不断地玩资本游戏。  既然如此,为什么还会有那么多投资人追捧?  有投资人向记者透露,钱总是要投的,要投就要选择未来空间大的领域,投了第一笔,后面只能接着再投,而且之前投的一些项目已经成了行业老大,不接着投它还能投谁?  在这一思路下,相较于实际盈利,做大市场份额和规模,才是吸引投资人、企业维持生存的关键。  从资本市场来赚钱,是保身之术,但对于真正希望成功的企业而言,陈曦认为,他们只有做到领域垄断,培养客户粘性和消费习惯,才能真正赚到未来市场的钱。   做大规模和培养客户,或许是这一波包括房地产在内的“互联网+”浪潮中,大多企业能够看到的真正盈利点。而这最终需要回到市场竞争的基本要素――产品与服务。“如果只是做上海市场,我们是赚钱的。”泰笛洗涤相关负责人告诉记者,其洗涤业务只提供50元免单券,鲜花业务没有补贴,虽然用户都有趋利性,但靠服务和产品来增加用户粘性,才能有更稳定的盈利点。  德事商务中心区域总监蒋蕾艳认为,在激烈市场竞争中,独特且优质的产品和服务,仍是制胜关键。   可现实是,泰笛依然需要得到资本市场的认可,他们正在进行全国扩张,虽然目前的9个城市单量成绩均不错,但无法实现每个城市都盈利。而历经12年不断提升服务和新业务的大众点评网,依然在与后来者混战,因为只有做大规模,才能吸引资本市场注意。“在这股热潮下,能否真正找到盈利点,不纯做资本游戏的企业,一百家里或许成功的只有一家。”黄立冲说。  手段3:转型  宜华地产市值魔术:转型互联网医疗 股价大涨6倍  ◎每经记者 杜冉乐 发自成都  今年一季度,刚刚更名的宜华健康实现营收1.8亿元,同比增幅约1290%,净利润等指标均由负转正,同比增幅明显。但这主要受益于合并众安康报表。  去年7月4日,宜华地产重组复牌后,股价一路狂奔,截至今年4月14日停牌前,股价大涨近6倍。与此同时,2014年公司营收、净利润双双下滑,特别是应收款与其他应收款剧增2.6亿元,超过了营业收入。由此可见,相对于公司业绩,投资者对“故事”更感兴趣。  通过并购做大市值  去年7月,宜华地产全资收购广东众安康后勤集团(以下简称众安康),去年底,公司参股深圳友德医科技公司,同时砍掉了风险较高的地产子公司。  在医疗行业资深观察人士边晨光看来,房企跨界医疗,必须找到合作伙伴,并非要亲自去做,关键是进入哪个细分领域,以及如何战略合作等。  按照宜华健康2014年报表述,报告期内,公司实现营收1.57亿元,同比下滑78%,归属于母公司股东净利润2982万元,下滑67.5%,主要系地产结算收入减少。  记者注意到,宜华健康收购众安康今年初才顺利完成,致使其并未纳入去年合并报表。众安康收入主要来自医疗后勤综合服务与医疗专业工程收入。  按照重组承诺,众安康原12位自然人股东承诺2014年众安康扣非净利润6000万元,结果仅比承诺多出30.5万元。前述股东还承诺众安康今、明年实现扣非净利润分别为7800万元、1.104亿元。  按照约定,重组交易如果未在去年底之前完成,业绩承诺年度须相应顺延至下一年,相应年度的预测净利润须参照相关评估报告确定。  近日,宜华健康董秘办相关工作人员向《每日经济新闻》记者表示,2014年业绩承诺仍然有效,但承诺期为4年,2017年承诺业绩为1.00593亿元。  今年一季报显示,宜华健康实现营收1.8亿元,同比增幅约1290%,归属于上市公司股东的净利润实现扭亏为盈,达到365.9万元,同比增长171%,经营净现金流入7754万元,同比增长603.5%。  记者发现,上述营收剧增主要得益于众安康被纳入了合并报表,但这也造成宜华健康的营业成本增幅远超营收增幅,且应收款与其他应收款总额剧增2.6亿元。  今年4月中旬,宜华健康为众安康6500万元银行贷款提供了连带担保。银河证券分析师沈海兵表示,并表众安康之后,宜华健康业绩有望实现大幅增长,成为公司新的盈利增长点。  机构高位套现  除了直接收购医疗健康领域资产,宜华健康今年以来进一步加码了在医疗领域的投资。4月底,宜华健康参与尚荣医疗(002551,股吧)的定增,认购其股份1061.57万股。  针对医疗综合服务收入,众安康曾表示,根据目前投标情况预计将新增一部分客户,看好医疗后勤服务外包的未来市场空间。在医疗专业工程服务收入上,众安康也曾说,要积极开展其他业务,由以前单一的专业手术室工程拓展到医院主体工程施工项目等。  宜华健康2014年报表述,众安康拥有覆盖全国30多个省市的跨区域服务网络,加上友德医参与合资的广东首家网络医院,宜华健康拟通过整合他们线下线上资源,搭建医疗服务O2O平台,实现慢性病管理和养老服务的闭环运作等。  去年7月4日,宜华地产重组复牌盘后,股价连续3个交易日出现一字涨停,随后仍一路狂飙,截至今年4月14日,报收52.7元,9个月股价大涨近6倍,引来众多机构疯狂进场。  去年半年报显示,宜华地产的机构投资者仅7家,但去年年报披露时,机构投资者达36家,其中32家为公募基金,占流通股比例67%。  面对资本市场狂热追捧,业内质疑宜华健康的商业化医疗服务与传统社区医院相比究竟能否真正刺激业主的医疗服务需求,而其远程医疗或遭遇医生资源不足、扩张背后成本剧增等问题。  业内的质疑在资本市场得到了印证。记者发现,与去年底相比,今年一季报显示机构投资者已减仓1500万股,总持仓量占其流通股比例已降至62.59%。尤其在10大流通股中,华商基金管理的两只公募基金减仓270余万股,减仓比例为2.51%。  上述相关工作人员解释说,公司引入众安康等是基于互补优势,目前几个业务并存发展,不会绑在一起。公司还将借助医疗品牌,与当地医院合作。  在今年股价疯狂上涨的上市房企中,宜华地产仅仅只是其中一个案例。中天城投、荣安地产等上涨靠前的地产股或多或少都有转型或跨界的概念,这些概念在一定程度上提升了他们对投资者的吸引力。只是公司的业绩最终是否如某些机构研究员所展望的那样美好,还需要时间来证明。
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